Czym jest wypowiedzenie umowy najmu?
Podstawowe informacje o wypowiadaniu umowy najmu w polskim prawie.
Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie woli, które prowadzi do zakończenia stosunku najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Regulacje dotyczące wypowiedzenia najmu znajdują się w art. 673–688 Kodeksu cywilnego oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć z zachowaniem terminów wypowiedzenia określonych w umowie lub — w ich braku — terminów ustawowych (art. 673 §1 KC). Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w umowie (art. 673 §3 KC).
Wypowiedzenie powinno być złożone w formie pisemnej, aby uniknąć wątpliwości co do daty i treści oświadczenia. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący ma obowiązek wskazać przyczynę wypowiedzenia — wymaga tego art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Skuteczne wypowiedzenie wymaga doręczenia drugiej stronie. Okres wypowiedzenia zaczyna biec od dnia doręczenia pisma. Warto wysłać wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód doręczenia na wypadek sporu sądowego.
Rodzaje wypowiedzenia najmu
Wypowiedzenie różni się w zależności od tego, kto je składa i z jakiego powodu.
Wypowiedzenie przez najemcę
Najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Przy umowie na czas oznaczony — tylko jeśli umowa przewiduje taką możliwość lub występują wady lokalu zagrażające zdrowiu (art. 682 KC). Najemca nie musi podawać przyczyny wypowiedzenia umowy na czas nieoznaczony.
Wypowiedzenie przez wynajmującego
Wynajmujący lokal mieszkalny ma ograniczone możliwości wypowiedzenia — musi wskazać przyczynę z katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Najczęstsze powody to: zaległości czynszowe (min. 3 pełne okresy), używanie lokalu niezgodnie z umową, konieczność rozbiórki lub remontu kapitalnego, zamieszkanie własne wynajmującego.
Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym
Rozwiązanie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia jest możliwe w wyjątkowych sytuacjach: najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem (art. 667 §2 KC), lokal posiada wady zagrażające zdrowiu (art. 682 KC), najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności mimo dodatkowego wezwania (art. 672 KC).
Wypowiedzenie za porozumieniem stron
Strony mogą w każdym czasie rozwiązać umowę najmu za obopólnym porozumieniem — zarówno umowę na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Porozumienie powinno określać datę zakończenia najmu, sposób rozliczenia kaucji oraz termin wydania lokalu. Forma pisemna jest zalecana.
Ustawowe okresy wypowiedzenia najmu (art. 688 KC)
Jeżeli umowa nie określa okresów wypowiedzenia, stosuje się terminy ustawowe z art. 688 Kodeksu cywilnego (dla najmu lokali) oraz art. 673 §2 KC (dla najmu ogólnego). Długość okresu wypowiedzenia zależy od częstotliwości płacenia czynszu:
Czynsz miesięczny: wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że jeśli wypowiedzenie zostanie doręczone np. 15 stycznia, najem kończy się 30 kwietnia.
Czynsz płatny krócej niż miesiąc: wypowiedzenie na trzy dni naprzód (np. przy czynszu tygodniowym lub dziennym).
Czynsz płatny w okresach dłuższych niż miesiąc: wypowiedzenie najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.
Strony mogą w umowie określić inne okresy wypowiedzenia niż ustawowe — zarówno dłuższe, jak i krótsze. Jednak w przypadku najmu lokali mieszkalnych wynajmujący nie może skrócić okresu wypowiedzenia poniżej ustawowego minimum na niekorzyść najemcy.
Obowiązkowe elementy wypowiedzenia najmu
Każde prawidłowo sporządzone wypowiedzenie powinno zawierać poniższe elementy.
Imię i nazwisko (lub nazwa firmy) oraz adres wynajmującego i najemcy. Dane powinny być zgodne z tymi wskazanymi w umowie najmu.
Data zawarcia umowy najmu, adres wynajmowanego lokalu oraz ewentualny numer umowy. Pozwala jednoznacznie zidentyfikować wypowiadany stosunek najmu.
Wskazanie okresu wypowiedzenia (umownego lub ustawowego) oraz dokładnej daty, z którą umowa ulegnie rozwiązaniu. Jasne określenie daty zakończenia najmu zapobiega sporom.
Obowiązkowa dla wynajmującego lokal mieszkalny (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najemca nie musi podawać przyczyny przy umowie na czas nieoznaczony.
Data sporządzenia wypowiedzenia oraz własnoręczny podpis osoby wypowiadającej umowę. W przypadku pełnomocnika — należy dołączyć pełnomocnictwo.
Warto dodać informację o sposobie rozliczenia kaucji zabezpieczającej oraz numer rachunku bankowego do jej zwrotu. Kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od opuszczenia lokalu.
Ograniczenia wynajmującego — art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów
Właściciel lokalu mieszkalnego nie może dowolnie wypowiedzieć umowy najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia. Wynajmujący może wypowiedzieć najem wyłącznie w następujących przypadkach:
Zaległości czynszowe: Najemca zalega z zapłatą czynszu lub opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedniego pisemnego upomnienia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na spłatę zaległości. Wypowiedzenie z miesięcznym okresem wypowiedzenia.
Używanie niezgodne z umową: Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu albo czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali. Wypowiedzenie z miesięcznym okresem.
Potrzeby własne wynajmującego: Właściciel zamierza zamieszkać w lokalu sam lub zamieszkają w nim jego pełnoletni zstępni, wstępni lub osoby wobec których ma obowiązek alimentacyjny. Okres wypowiedzenia wynosi trzy lata, chyba że właściciel dostarczy lokal zamienny.
Konieczność rozbiórki lub remontu kapitalnego budynku, w którym znajduje się lokal, również stanowi podstawę do wypowiedzenia. W takim przypadku wynajmujący jest obowiązany zapewnić lokal zamienny na czas remontu. Wypowiedzenie musi być na piśmie pod rygorem nieważności.
Jak napisać wypowiedzenie najmu krok po kroku
Trzy kroki do prawidłowo sporządzonego wypowiedzenia umowy najmu.
Krok 1: Zidentyfikuj umowę i strony
Wpisz pełne dane wynajmującego i najemcy, datę zawarcia umowy najmu, adres wynajmowanego lokalu oraz numer umowy (jeśli nadano). Sprawdź, czy umowa jest na czas oznaczony czy nieoznaczony — od tego zależy możliwość wypowiedzenia i okres wypowiedzenia.
Krok 2: Określ przyczynę i okres wypowiedzenia
Jeśli jesteś wynajmującym lokal mieszkalny — obowiązkowo wskaż przyczynę z katalogu art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Oblicz okres wypowiedzenia zgodnie z umową lub przepisami ustawowymi (art. 688 KC). Podaj dokładną datę zakończenia najmu.
Krok 3: Podpisz, doręcz i rozlicz kaucję
Podpisz wypowiedzenie i wyślij je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub doręcz osobiście za pokwitowaniem. Ustal sposób rozliczenia kaucji i termin zdania lokalu. Przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy na dzień przekazania lokalu.
Często zadawane pytania
Odpowiedzi na najważniejsze pytania dotyczące wypowiedzenia umowy najmu.
Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu mieszkania?
Zależy od postanowień umowy. Jeśli umowa nie określa okresu wypowiedzenia, przy czynszu miesięcznym wynosi on trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 KC). Strony mogą w umowie ustalić inny okres, np. miesięczny lub dwumiesięczny. Przy czynszu tygodniowym okres wypowiedzenia wynosi trzy dni naprzód.
Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony?
Umowę najmu na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko wtedy, gdy umowa przewiduje taką możliwość i określa przyczyny wypowiedzenia (art. 673 §3 KC). Jeśli umowa milczy na ten temat, żadna ze stron nie może jej jednostronnie wypowiedzieć przed upływem terminu. Wyjątkiem są sytuacje nadzwyczajne: wady lokalu zagrażające zdrowiu (art. 682 KC) lub rażące naruszanie umowy.
Czy wynajmujący musi podawać przyczynę wypowiedzenia?
Tak, w przypadku najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący ma obowiązek podać przyczynę wypowiedzenia na piśmie (art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wypowiedzenie bez wskazania przyczyny lub z przyczyną spoza ustawowego katalogu jest nieskuteczne. Najemca może zakwestionować takie wypowiedzenie w sądzie. Natomiast najemca wypowiadający umowę na czas nieoznaczony nie musi podawać przyczyny.
Co zrobić z kaucją po wypowiedzeniu najmu?
Kaucja zabezpieczająca powinna zostać zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności wynajmującego (zaległy czynsz, uszkodzenia wykraczające poza normalne zużycie). Rozliczenie kaucji powinno nastąpić na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego sporządzonego przy przekazaniu lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu.
Jak doręczyć wypowiedzenie umowy najmu?
Najskuteczniejszą metodą jest wysłanie wypowiedzenia listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (ZPO) na adres drugiej strony wskazany w umowie. Można też doręczyć osobiście za pokwitowaniem odbioru z datą. Okres wypowiedzenia biegnie od dnia doręczenia, nie od dnia wysłania. W przypadku unikania odbioru — pismo pozostawione na poczcie po dwukrotnym awizowaniu uznaje się za skutecznie doręczone.
Powiązane szablony
Inne dokumenty przydatne przy wypowiadaniu i rozliczaniu najmu.
Umowa najmu
Wzor umowy najmu lokalu — zawiera kluczowe postanowienia dotyczące czynszu, kaucji i warunków wypowiedzenia.
Umowa najmu mieszkania
Szczegółowy wzór umowy najmu mieszkania z uwzględnieniem przepisów o ochronie praw lokatorów.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Niezbędny dokument przy przekazywaniu lokalu po zakończeniu najmu — opisuje stan techniczny i wyposażenie.
Wszystkie wzory pism
Przeglądaj pełną bazę szablonów: umowy, pisma urzędowe, wnioski i dokumenty osobiste.